20年前付款买房无合同20年后的买房行为是否有效？

　　买房22年，付了钱、住了房，却因历史原因未及时过户。22年后，原房主竟将房产偷偷过户给父亲。这套住了20多年的房子，法律上究竟属于谁？原房主如此操作，法院会如何判决？
■案情简介
　　2021年，晋城市房产证清零工作如火如荼开展，早在2003年就买了房却迟迟没有办理过户登记的小爱多次联系原房主小丽，想让她帮忙办理房产证，可对方总是以工作忙、没时间为由拒绝。
　　2023年底，小爱突然接到小丽的电话，对方要求其借给自己的弟弟40万元，房子则作为抵押物抵押给小爱，否则就收回房子，并称房产证已办好，登记在其父亲大江名下。
　　小爱得知后十分气愤，她认为和小丽间的房屋买卖合同合法有效，小丽理应将房子过户给她，如今小丽把房子过户给父亲，并提出其他条件进行要挟，严重侵害了她的权益。
　　于是，小爱将小丽和大江诉至晋城城区法院要求认定小丽向大江过户行为无效并协助自己完成过户登记。
　　小爱主张，交房款当天，自己因身体不适便委托弟媳小双把25万元现金交给了小丽的母亲大英，大英当即出具了一张收条并把房子的钥匙交给了小双。之后，小爱一家人就住进了这套房子，一住就是20多年，期间的水、电、暖费用也都由小爱缴纳。
　　而小丽和大江则提交一份银行业务凭证，主张2018年案外人小军转账给小丽的60万元系代大江支付的购房款，自此小丽将房子出售给父亲大江。
■法院判决
　　晋城城区法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
　　本案中，小爱和小丽虽无书面房屋买卖合同，但结合小丽母亲出具的收条、小爱长期居住事实及微信聊天记录，可认定小爱与小丽形成事实上的房屋买卖合同关系，合法有效。小爱有权基于此向小丽主张权利。
　　2023年4月，小丽将房屋过户至其父大江名下。二人虽主张大江向小丽支付了购房款，但银行业务凭证不足以证明系为大江支付的购房款；同时，大江作为小丽父亲，对小丽2003年出卖房屋的事实应知情，且大江在案涉房屋登记至其名下后，未实际收房，也未向小爱主张权利，与常理不符。从两被告关系、房款支付、交易流程看，双方不存在真实交易。
　　《民法典》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”。在小爱与小丽先存在房屋买卖合同、小爱已支付了房款且占有使用案涉房屋多年的情况下，小丽与大江签订的《存量房买卖合同》存在恶意串通、损害原告合法权益的情形，这一转让行为应认定为无效。
　　但小爱现诉请确认过户行为无效，因不动产登记机构办理过户登记系行政行为，不宜在民事案件中认定其效力，故法院对该项请求不予支持。
　　关于协助过户问题，小爱与小丽虽无书面合同，但支付对价和协助过户分别是买受人和出卖人的主要义务。因房屋现登记在大江名下，且大江非善意第三人，故小爱要求小丽、大江协助过户的诉请，法院依法予以支持。
■法官说法
　　此类案件中，买受人虽可依据 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条主张后续买卖合同无效，但因恶意串通的主观故意难以举证，司法裁判需突破形式审查，通过综合考量出卖人与第三人的亲属关系、交易时间节点、成交价格合理性、房款支付真实性及第三人知情状态等实质性因素，运用经验法则进行穿透式审查。本案中，出卖人将房屋过户至其父亲名下，且其父明知房屋已出售并由买方实际占有，仍配合完成过户手续，双方行为明显违背诚实信用原则及社会主义核心价值观，依法应认定后续买卖合同无效，以维护市场交易秩序与契约正义。
　　一纸合同≠高枕无忧！房屋买卖中，买受人应及时办理产权登记，避免卖家“一房二卖”或恶意转移财产；出卖人应恪守契约精神，切勿因房价波动而毁约，否则不仅需承担违约责任，还可能因恶意串通行为导致后续交易无效。双方都应树立“契约必守、诚信为本”的交易理念，共同维护公平有序的房地产市场环境。
晋城城区法院 张娜