日期:[2024年12月04日]
-- 智慧生活报 --
版次:[A10]
买主交定金后反悔 房主将房产卖给第三人
这起房产交易究竟谁是违约者？
定金是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式，具有担保合同履行的性质。因其在促进双方当事人信守承诺、提高交易效率方面的积极作用，被广泛运用在房屋交易等日常生活中。那么，在房产交易中，买方向卖方支付了定金后却悔约，还能要求退还定金吗？
■案情简介
2020年9月25日，王某和其婆婆魏某经中间人尉某介绍，与任某就一座小院达成口头买卖协议，约定价款36万元。当天，王某支付被告购房定金5000元，任某给王某出具收款收据一份，载明收到王某购房定金伍仟元整，并将钥匙交付给王某。一周后，魏某来到尉某家，称儿子从国外回来想去太原买房，不想购买任某的房屋，尉某称其只是牵线人，让双方自行解决。过了一段时间，魏某又来到尉某家，要求退房，任某也在现场，双方发生争吵。任某于2021年2月将该房屋卖给他人。双方就定金退还问题多次协商无果，2024年1月，王某诉至芮城法院，请求任某双倍返还定金1万元。
■法院裁判
法院经审理认为，定金系作为债权的担保而由债务人向债权人作出的给付。违约定金是以定金担保债务的履行，如果给付定金的一方不履行债务，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
■法官说法
本案中，原、被告经中间人介绍就房屋买卖达成口头协议，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告之间房屋买卖合同成立并有效。原告给被告购房定金5000元，被告给原告出具收款收据一份，双方之间定金合同成立并有效。
本案争议焦点为被告任某在履行其与原告王某的案涉房屋买卖合同中是否存在违约。第一，本案中，王某、任某对案涉房屋买卖合同履行过程中谁违约导致合同目的不能实现说法不一，原告称双方达成口头协议第6天，其想找被告签订书面合同，被告一直推脱，并将房屋卖给他人，系被告违约，应双倍返还定金，被告辩称系原告违约在先，并申请案涉房屋买卖的中间人尉某出庭作证，证实原告的婆婆即本案的委托诉讼代理人魏某说不想要被告的房屋了，之后被告才将房屋卖给他人。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十六条规定：“人民法院认定证人证言，可以通过对证人的智力状况、品德、知识、经验、法律意识和专业技能等的综合分析作出判断。”本案的证人尉某系案涉房屋买卖的中间人，参与了房屋买卖协议履行的整个过程，系了解案件情况的知情人，法院综合证人的年龄、身份、知识、经验等状况，对该证人的证言予以采纳。第二，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告王某称尉某的证人证言不应采纳，但未提供证据支持其主张。第三，原告王某称其婆婆的行为不能代表王某的意思，即使其婆婆提出退房，对王某没有约束力，任某也应与王某核实。任某认为，王某的婆婆从始至终参与本案房屋买卖的协议、履行、退房，及发生争议后的处理，包括案件的诉讼，王某的婆婆一直作为王某的代理人。王某的婆婆魏某自始至终参与案涉房屋买卖，并基于其身份，任某认为魏某的行为能够代表王某的意思，符合常理。故王某主张任某违约，理是由证据不足。
根据法院查明的事实，系原告王某因故不积极履行房屋买卖合同义务，导致合同目的不能实现，后被告才将房屋卖给他人，其无权要求被告返还定金。故对原告请求被告双倍返还定金10000元的主张，法院不予支持。宣判后，王某提出上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
本案中，定金条款形成的时间、定金的交付时间均在房屋买卖主合同订立之后，双方约定的定金是为了担保房屋买卖主合同义务的履行，系违约定金，如果给付定金的一方不履行债务，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
判断双方在房屋买卖合同履行过程中谁违约导致合同目的不能实现，双方说法不一，在一方申请证人出庭作证时，人民法院应根据证人的身份、状况等对证人证言综合分析作出判断。另一方不认可证人证言，应提供相应的证据支持自己的主张，否则，应承担不利后果。判断是否构成表见代理，应根据行为人的身份、参与程度、相对人是否是善意且无过失等进行判断。
芮城法院王晓妮
■案情简介
2020年9月25日，王某和其婆婆魏某经中间人尉某介绍，与任某就一座小院达成口头买卖协议，约定价款36万元。当天，王某支付被告购房定金5000元，任某给王某出具收款收据一份，载明收到王某购房定金伍仟元整，并将钥匙交付给王某。一周后，魏某来到尉某家，称儿子从国外回来想去太原买房，不想购买任某的房屋，尉某称其只是牵线人，让双方自行解决。过了一段时间，魏某又来到尉某家，要求退房，任某也在现场，双方发生争吵。任某于2021年2月将该房屋卖给他人。双方就定金退还问题多次协商无果，2024年1月，王某诉至芮城法院，请求任某双倍返还定金1万元。
■法院裁判
法院经审理认为，定金系作为债权的担保而由债务人向债权人作出的给付。违约定金是以定金担保债务的履行，如果给付定金的一方不履行债务，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
■法官说法
本案中，原、被告经中间人介绍就房屋买卖达成口头协议，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告之间房屋买卖合同成立并有效。原告给被告购房定金5000元，被告给原告出具收款收据一份，双方之间定金合同成立并有效。
本案争议焦点为被告任某在履行其与原告王某的案涉房屋买卖合同中是否存在违约。第一，本案中，王某、任某对案涉房屋买卖合同履行过程中谁违约导致合同目的不能实现说法不一，原告称双方达成口头协议第6天，其想找被告签订书面合同，被告一直推脱，并将房屋卖给他人，系被告违约，应双倍返还定金，被告辩称系原告违约在先，并申请案涉房屋买卖的中间人尉某出庭作证，证实原告的婆婆即本案的委托诉讼代理人魏某说不想要被告的房屋了，之后被告才将房屋卖给他人。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十六条规定：“人民法院认定证人证言，可以通过对证人的智力状况、品德、知识、经验、法律意识和专业技能等的综合分析作出判断。”本案的证人尉某系案涉房屋买卖的中间人，参与了房屋买卖协议履行的整个过程，系了解案件情况的知情人，法院综合证人的年龄、身份、知识、经验等状况，对该证人的证言予以采纳。第二，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告王某称尉某的证人证言不应采纳，但未提供证据支持其主张。第三，原告王某称其婆婆的行为不能代表王某的意思，即使其婆婆提出退房，对王某没有约束力，任某也应与王某核实。任某认为，王某的婆婆从始至终参与本案房屋买卖的协议、履行、退房，及发生争议后的处理，包括案件的诉讼，王某的婆婆一直作为王某的代理人。王某的婆婆魏某自始至终参与案涉房屋买卖，并基于其身份，任某认为魏某的行为能够代表王某的意思，符合常理。故王某主张任某违约，理是由证据不足。
根据法院查明的事实，系原告王某因故不积极履行房屋买卖合同义务，导致合同目的不能实现，后被告才将房屋卖给他人，其无权要求被告返还定金。故对原告请求被告双倍返还定金10000元的主张，法院不予支持。宣判后，王某提出上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
本案中，定金条款形成的时间、定金的交付时间均在房屋买卖主合同订立之后，双方约定的定金是为了担保房屋买卖主合同义务的履行，系违约定金，如果给付定金的一方不履行债务，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
判断双方在房屋买卖合同履行过程中谁违约导致合同目的不能实现，双方说法不一，在一方申请证人出庭作证时，人民法院应根据证人的身份、状况等对证人证言综合分析作出判断。另一方不认可证人证言，应提供相应的证据支持自己的主张，否则，应承担不利后果。判断是否构成表见代理，应根据行为人的身份、参与程度、相对人是否是善意且无过失等进行判断。
芮城法院王晓妮
