日期:[2023年08月16日]
-- 智慧生活报 --
版次:[A7]
买房18年未过户原房主能否收回？
■案情简介
上世纪90年代末，晋城市A单位在某小区修建了家属楼并进行出售，作为单位职工的小超购买了一套位于顶层的90平方米房屋。后来，单位组织在原基础上加盖一层，小超交付了房屋加盖款。2005年，房屋尚未办理房产证，小超便将4层、5层的房屋作价22.3万元一并卖给了小张，并签订了《房屋买卖合同》。
合同载明：该房屋买卖后，小超须补办土地使用权出让手续。考虑到该房屋未办理房产证，双方约定等办理房产证后一个月内，再将房屋过户至小张名下。
支付完购房款后，小张带着一家人乔迁新居，一直居住至今。
2015年，小超与所在单位签订了《房地产买卖契约》，自此A单位将房产正式交付给小超，小超也成为了该房子的真正所有人。
2022年，小超成功办理了案涉房屋的不动产权证书。
得知这一消息后，小张找到小超，要求其按照之前的合同要求，协助其办理房屋过户手续。
但没有想到，这一要求不但遭到小超的拒绝。而且对方还要求小张退还房屋。
这让在当时花大价钱购买该房子的小张傻了眼，都已经住了快二十年，钱也付了，房也住了，合同也签了，怎么说退还房子就退还房子呢？
双方争执不下，诉至法院。
■法院审理
法庭上，小超说，当时签合同时，自己根本就不是房子的主人，所以根本没有权利处理这套房子。
原来，早在2003年，小超与A单位签订了《物业管理协议》，协议明确载明，经过房改后，小超不得擅自进行房屋交易，如需出售必须优先出售给A单位，或者经过单位的同意。
因此该房子的所有权人在当时是A单位，并不是小超。
加之这套房子属于划拨方式取得的土地使用权，签合同时，并未依法登记领取权属证书，房屋转让没有报政府批准，合同因违反国家强制性规定而无效。
再加上当时加盖的五层也属于违法改扩建部分，不能转让。
小张则表示，小超之所以反悔，归根结底是因为房价上涨利益驱使。他说，在签合同时根本不知晓《物业管理协议》的存在，根本不知道A单位还有部分的产权。按照当时的法律规定，即便一方无权处分，也不必然导致合同的无效。
虽说房子5层是扩建部分，但是在该房子还没有办理房产证之前，是否属于违建并没有定性，再加上当时购买时，小超将4层、5层的房屋整体转让给了小张，小张也支付了对应的价款。
法院认为，一、关于案涉房屋存在违法扩建、加建能否成为合同无效事由。违法改扩建是指未经城市规划部门的批准而擅自扩建、改建的建筑物。案涉房屋2022年取得的不动产权证“附记”部分内容载明：“改扩建违法行为已经处罚到位，改扩建部分在城市改造拆迁时应无偿退出”。即行政机关并未要求拆除案涉房屋违法改扩建部分，那么该违法改扩建属于可以通过改正措施消除对规划实施的影响而保留使用的建筑物；何况，案涉房屋除改扩建之外的其他部分为合法建筑，由此也不应认定案涉房屋买卖合同无效。
二、关于小超主张其无权处分是否导致合同无效。本案中，虽然小张在2005年与小超签订房屋买卖合同时，A单位对该房屋享有部分产权，但在2015年A单位与小超签订《房地产买卖契约》将案涉房屋全部售予小超本人，且小超也在2022年完成案涉房屋的不动产权登记。因此，小超已经在订立合同后对案涉房屋具有了处分权，现以其在签订合同时无权处分主张合同无效，故不予支持。
综上，小超与小张签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，小超主张合同无效的理由不成立。
案涉房屋2022年完成首次登记，同年转移登记至小超名下，已具备不动产登记条件。
小超与小张签订《房屋买卖合同》，小张按约履行付款义务，小超在交付房屋多年后具备办理房屋不动产权登记条件下，不履行合同约定的协助办理过户的义务，反而主张合同无效，有违诚实信用。
法院一审判决被告小超在判决生效后十五日内将案涉房屋过户至小张名下。但小超不服，提出上诉，二审法院维持原判。
■法官提醒
晋城中院民二庭副庭长李然提醒，在大多数人的心目中，有一套自己的房子，才算真正实现了高质量的“住有所居”的目标。
晋城中院民二庭供稿
上世纪90年代末，晋城市A单位在某小区修建了家属楼并进行出售，作为单位职工的小超购买了一套位于顶层的90平方米房屋。后来，单位组织在原基础上加盖一层，小超交付了房屋加盖款。2005年，房屋尚未办理房产证，小超便将4层、5层的房屋作价22.3万元一并卖给了小张，并签订了《房屋买卖合同》。
合同载明：该房屋买卖后，小超须补办土地使用权出让手续。考虑到该房屋未办理房产证，双方约定等办理房产证后一个月内，再将房屋过户至小张名下。
支付完购房款后，小张带着一家人乔迁新居，一直居住至今。
2015年，小超与所在单位签订了《房地产买卖契约》，自此A单位将房产正式交付给小超，小超也成为了该房子的真正所有人。
2022年，小超成功办理了案涉房屋的不动产权证书。
得知这一消息后，小张找到小超，要求其按照之前的合同要求，协助其办理房屋过户手续。
但没有想到，这一要求不但遭到小超的拒绝。而且对方还要求小张退还房屋。
这让在当时花大价钱购买该房子的小张傻了眼，都已经住了快二十年，钱也付了，房也住了，合同也签了，怎么说退还房子就退还房子呢？
双方争执不下，诉至法院。
■法院审理
法庭上，小超说，当时签合同时，自己根本就不是房子的主人，所以根本没有权利处理这套房子。
原来，早在2003年，小超与A单位签订了《物业管理协议》，协议明确载明，经过房改后，小超不得擅自进行房屋交易，如需出售必须优先出售给A单位，或者经过单位的同意。
因此该房子的所有权人在当时是A单位，并不是小超。
加之这套房子属于划拨方式取得的土地使用权，签合同时，并未依法登记领取权属证书，房屋转让没有报政府批准，合同因违反国家强制性规定而无效。
再加上当时加盖的五层也属于违法改扩建部分，不能转让。
小张则表示，小超之所以反悔，归根结底是因为房价上涨利益驱使。他说，在签合同时根本不知晓《物业管理协议》的存在，根本不知道A单位还有部分的产权。按照当时的法律规定，即便一方无权处分，也不必然导致合同的无效。
虽说房子5层是扩建部分，但是在该房子还没有办理房产证之前，是否属于违建并没有定性，再加上当时购买时，小超将4层、5层的房屋整体转让给了小张，小张也支付了对应的价款。
法院认为，一、关于案涉房屋存在违法扩建、加建能否成为合同无效事由。违法改扩建是指未经城市规划部门的批准而擅自扩建、改建的建筑物。案涉房屋2022年取得的不动产权证“附记”部分内容载明：“改扩建违法行为已经处罚到位，改扩建部分在城市改造拆迁时应无偿退出”。即行政机关并未要求拆除案涉房屋违法改扩建部分，那么该违法改扩建属于可以通过改正措施消除对规划实施的影响而保留使用的建筑物；何况，案涉房屋除改扩建之外的其他部分为合法建筑，由此也不应认定案涉房屋买卖合同无效。
二、关于小超主张其无权处分是否导致合同无效。本案中，虽然小张在2005年与小超签订房屋买卖合同时，A单位对该房屋享有部分产权，但在2015年A单位与小超签订《房地产买卖契约》将案涉房屋全部售予小超本人，且小超也在2022年完成案涉房屋的不动产权登记。因此，小超已经在订立合同后对案涉房屋具有了处分权，现以其在签订合同时无权处分主张合同无效，故不予支持。
综上，小超与小张签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，小超主张合同无效的理由不成立。
案涉房屋2022年完成首次登记，同年转移登记至小超名下，已具备不动产登记条件。
小超与小张签订《房屋买卖合同》，小张按约履行付款义务，小超在交付房屋多年后具备办理房屋不动产权登记条件下，不履行合同约定的协助办理过户的义务，反而主张合同无效，有违诚实信用。
法院一审判决被告小超在判决生效后十五日内将案涉房屋过户至小张名下。但小超不服，提出上诉，二审法院维持原判。
■法官提醒
晋城中院民二庭副庭长李然提醒，在大多数人的心目中，有一套自己的房子，才算真正实现了高质量的“住有所居”的目标。
晋城中院民二庭供稿
