房屋有质量问题 业主能否拒缴物业费？

　　近年来，随着广大群众法律意识的不断提高，业主与物业公司之间的矛盾纠纷频发。

■基本案情
　　小张是忻州市忻府区某小区的业主，2018年，某物业公司中标该小区物业管理项目，开始在小区进行服务。同年6月，小张与物业公司签订《小区业主手册》，就住宅物业管理费、电梯费、供水的二次加压费以及物业管理费缴纳时间和延付违约金等事项进行了明确约定。
　　由于种种原因，小张一直未在该小区居住，但依旧缴纳了2018年7月至2020年6月的物业费。2020年7月，小张发现自家房屋出现了漏水现象，导致无法装修入住，在与物业公司几经沟通均未协商一致后，小张便以物业公司服务不达标，拒不缴纳2020年7月1日到2022年6月30日的物业服务费5706元及违约金2853元。物业公司多次向小张索要未果后，遂向忻府区法院提起诉讼。
■法院判决
　　忻府区法院受理本案后依法进行了公开开庭审理。本案中，原、被告签订的《小区业主手册》系双方的真实意思表示，亦不违反法律法规强制性效力性规定，应为合法有效，故原、被告双方形成了物业服务合同关系，原、被告双方应当按照合同约定全面履行合同义务、行使合同权利。
　　庭审中被告小张抗辩楼房房顶漏水问题，系房屋建筑工程质量问题，属商品房买卖合同法律关系，而非物业合同法律关系，与本案不是同一法律关系，被告可以另案向相关责任单位主张，不能以房屋质量存在问题为由对抗物业费的缴纳。被告抗辩原告提供的物业服务存在安全监控等方面不足的问题，属于合同履行之瑕疵，不属于合同法中的根本违约，被告亦不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。
　　原告作为物业服务的提供者，应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为小区提供更好的物业服务，从被告提供的证据看，原告提供的物业服务确也存在不够到位之处，故对原告主张的违约金，法院不予支持。遂判令被告小张支付原告物业管理有限公司物业管理费、电梯费、供水的二次加压费、卫生费合计5705.1元。判决后，小张以一审法院已经认定物业服务有不到位之处，应相应核减物业费等为由上诉至忻州中院。
　　二审中，小张和物业公司均未提交新证据。忻州中院经审理认为，双方当事人签订《小区业主手册》，物业服务合同成立，该协议内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，为有效合同，双方均应当按照合同履行各自的权利义务。小张以案涉房屋存在漏水致其多年无法装修入住及房屋空置，故其不应当缴纳或全额缴纳物业管理等费用，无法定和约定理由，该抗辩理由不成立，法院不予支持。对于物业公司在物业服务中存在的不当之处，一审法院未予支持其违约金诉求已经给予适当考虑，故不再支持小张的核减物业费的上诉请求。综上，作出驳回上诉，维持原判的终审判决。
■法官说法
　　物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，无论业主是否入住，即使房屋空置，也应当缴纳相应物业费。针对本案中房屋漏水问题，开发商作为房屋的开发销售方，对所售商品房承担质量保修责任，属于房屋质量问题的漏水、渗水问题，与物业服务不是同一法律关系，应追究开发商的赔偿责任，故不能以此为由拒缴物业费。
　　物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。
　　现实生活中，不少业主因房屋质量、小区偷盗行为等迁怒于物业公司，并拒交物业费。依据权责利相对等原则，物业公司只要做到了其职责范围内的事情（比如小区摄像头良好，巡逻人员定点巡视），其就算履行了善良管理人的注意义务，不能苛求物业公司对小区内所有事情负责，对于超出物业公司职权范围内的事情，业主可以请物业公司协助，找相关部门及人员予以解决。 忻州中院 李佳妮