日期:[2026年01月30日]
-- 智慧生活报 --
版次:[B22]
新《物管条例》实施这些变化直接关系到所有人的利益
2026年1月1日，新修订的《山西省物业管理条例》正式施行！以前，小区里常遇到的物业收费乱、公共收益不清、物业“赖着不走”等糟心事，新《条例》都有了明确的解决办法。新《条例》紧紧围绕《民法典》，把权责划分得明明白白，不管是业主、物业还是开发商，都得按规矩办事。为将新《条例》深入贯彻到社区、物业公司及业主工作生活中，本报记者采访了山西望湖律师事务所杨玉琦律师，杨律师就新《条例》五大核心亮点及各方行为规范做了详细解读。
新《条例》五大核心亮点解决小区“老大难”
（一）党建牵头来协调，多方出力不扯皮
以前小区有事，业主、物业、居委会各说各的，协调起来特别费劲。新《条例》明确党建引领核心作用，契合《民法典》“业主共同治理”精神。建立社区党建牵头的多元治理机制，协调基层组织、业主组织、物业服务人等多方力量，明确街道、乡镇政府主导职责，将物业工作融入基层治理，破解业主大会难召开、各方协调不畅的困境。
（二）业主自治门槛降，维权不再“势单力薄”
业主大会难召开、业委会成立难，是很多小区的通病。新《条例》细化了业主自治规则，让业主维权更有底气。
首先，降低了业主大会召开门槛。只要有5%的业主提议，或者新建小区交付满2年，又或者入住面积超过50%，就可以申请召开业主大会，而且街道办必须在规定时间内指导组织。其次，设立了物业管委会兜底。如果小区暂时成立不了业委会，就由物业管委会代行职责，其中业主代表占比不低于一半，保证业主的话语权。另外，表决规则也更清晰，业委会要是有挪用小区共有财产等违规行为，业主们还能按程序罢免。
（三）物业行为有规范，权责边界更清晰
物业服务不达标、乱收费、安全保障不到位等问题，一直是业主投诉的焦点。新《条例》对物业的义务和责任做了详细规定，让物业“有规可依”。
在前期物业选聘方面，要求必须公开招标，禁止开发商找自己的关联企业来做前期物业，而且前期物业服务合同最长期限是2年，避免“捆绑式”服务。安全保障上，物业要定期巡查小区电梯、消防通道等重点部位，遇到电动自行车进楼、高空抛物等危险行为，必须及时劝阻，要是没履职造成损失，得承担责任。
收费方面，明确了哪些物业费实行政府指导价，哪些实行市场调节价，物业不能擅自涨价，更不能用停水、停电的方式催缴物业费，违规者最高可罚30万元。退出机制也更完善，物业服务合同终止后，物业必须在30日内完成设施设备、账目资料等移交工作，要是拒不退出，不仅要罚款，还得赔偿业主损失。
（四）公共收益归业主，账目公开更透明
小区电梯里的广告、公共车位的出租费、快递柜的场地费……这些公共收益到底归谁？以前很多业主都不清楚，常常被物业“暗箱操作”。新《条例》明确规定，这些公共收益扣除合理成本后，全部归业主共有，物业必须单独列账核算，每季度公示收支情况，每年还要接受审计，业主有权随时查阅账目。而且公共收益优先用于补充小区维修资金，或者改善公共设施。
（五）纠纷化解有渠道，不用再跑“冤枉路”
遇到物业纠纷，以前很多业主不知道该找哪个部门，常常陷入“投诉无门”的困境。新《条例》建立了多层次纠纷解决机制，设立物业联席会议，“一站式”协调重大纠纷；明确14个相关部门及基层组织职责，划分专营单位与物业权责，避免推诿；强化处罚力度，明确违规行为处罚措施与执法主体，保障条例落地。
各方都要守规矩理性维权不添乱
（一）业主：既要维权，也要尽责
作为业主，不仅要知道自己的权利，也要履行相应的义务。新《条例》赋予了业主很多权利，比如有权参与业主自治、表决小区重大事项、监督物业履职，有权查阅小区公共收益账目、物业收费明细等资料。如果发现物业违规收费、侵占公共收益等行为，完全可以依法主张权利。
但维权也要讲方式方法，不能采取过激行为。比如不能因为和物业有矛盾就拒交物业费，也不能堵塞消防通道、破坏小区公共设施，这些行为不仅解决不了问题，还可能触犯法律。另外，要是房子空置，想享受物业费优惠，一定要书面告知物业服务人，避免后续产生纠纷。
（二）物业：规范服务，守住底线
物业服务人要依法和业主签订物业服务合同，合同里必须明确服务范围、质量标准、收费标准以及退出机制，避免后续产生争议。在服务过程中，要全面履行安全巡查、隐患排查、信息公示等义务，比如定期检查小区电梯、消防设施，及时劝阻高空抛物、电动自行车进楼等违规行为，并且要留存好相关证据。
收费方面要严格遵守规定，明码标价，不能擅自提高收费标准，也不能巧立名目收取额外费用。对于小区公共收益，要单独列账，按时公示，不得挪用。合同终止后，要按时完成设施设备、账目资料等移交工作，不能“赖着不走”，否则不仅要面临罚款，还得赔偿业主损失。
（三）开发商：履行义务，不搞“小动作”
开发商要按照规定配置物业服务用房，而且这套房子归全体业主共有，不能擅自出售、出租或者挪作他用。在选聘前期物业服务企业时，必须通过公开招标的方式，不能指定自己的关联企业，保障业主的选择权。
在交付房屋时，要向业主提供完整的房屋质量保证书、小区设施设备清单等资料，明确前期物业的相关内容。对于未出售、未交付的房屋，物业费由开发商承担，不能转嫁给已入住的业主。同时，要配合业主组织的成立和运作，不能阻挠业主自治。
多方协同发力让小区更和谐
新《条例》的施行，是山西省物业行业规范化发展的重要里程碑，要让它真正发挥作用，离不开业主、物业、开发商、政府部门以及基层组织的共同努力。
业主们要增强权利意识和责任意识，积极参与小区自治，主动关心小区事务，遇到问题理性维权；物业服务企业要坚守法治底线，提升服务质量，用优质的服务赢得业主的认可；开发商要依法履行前期义务，不搞“小动作”，为小区后续管理打下良好基础；政府部门和基层组织要加强监管和指导，加大对违规行为的查处力度，健全纠纷化解机制，让新《条例》真正落地生根。 记者 苏俊元
新《条例》五大核心亮点解决小区“老大难”
（一）党建牵头来协调，多方出力不扯皮
以前小区有事，业主、物业、居委会各说各的，协调起来特别费劲。新《条例》明确党建引领核心作用，契合《民法典》“业主共同治理”精神。建立社区党建牵头的多元治理机制，协调基层组织、业主组织、物业服务人等多方力量，明确街道、乡镇政府主导职责，将物业工作融入基层治理，破解业主大会难召开、各方协调不畅的困境。
（二）业主自治门槛降，维权不再“势单力薄”
业主大会难召开、业委会成立难，是很多小区的通病。新《条例》细化了业主自治规则，让业主维权更有底气。
首先，降低了业主大会召开门槛。只要有5%的业主提议，或者新建小区交付满2年，又或者入住面积超过50%，就可以申请召开业主大会，而且街道办必须在规定时间内指导组织。其次，设立了物业管委会兜底。如果小区暂时成立不了业委会，就由物业管委会代行职责，其中业主代表占比不低于一半，保证业主的话语权。另外，表决规则也更清晰，业委会要是有挪用小区共有财产等违规行为，业主们还能按程序罢免。
（三）物业行为有规范，权责边界更清晰
物业服务不达标、乱收费、安全保障不到位等问题，一直是业主投诉的焦点。新《条例》对物业的义务和责任做了详细规定，让物业“有规可依”。
在前期物业选聘方面，要求必须公开招标，禁止开发商找自己的关联企业来做前期物业，而且前期物业服务合同最长期限是2年，避免“捆绑式”服务。安全保障上，物业要定期巡查小区电梯、消防通道等重点部位，遇到电动自行车进楼、高空抛物等危险行为，必须及时劝阻，要是没履职造成损失，得承担责任。
收费方面，明确了哪些物业费实行政府指导价，哪些实行市场调节价，物业不能擅自涨价，更不能用停水、停电的方式催缴物业费，违规者最高可罚30万元。退出机制也更完善，物业服务合同终止后，物业必须在30日内完成设施设备、账目资料等移交工作，要是拒不退出，不仅要罚款，还得赔偿业主损失。
（四）公共收益归业主，账目公开更透明
小区电梯里的广告、公共车位的出租费、快递柜的场地费……这些公共收益到底归谁？以前很多业主都不清楚，常常被物业“暗箱操作”。新《条例》明确规定，这些公共收益扣除合理成本后，全部归业主共有，物业必须单独列账核算，每季度公示收支情况，每年还要接受审计，业主有权随时查阅账目。而且公共收益优先用于补充小区维修资金，或者改善公共设施。
（五）纠纷化解有渠道，不用再跑“冤枉路”
遇到物业纠纷，以前很多业主不知道该找哪个部门，常常陷入“投诉无门”的困境。新《条例》建立了多层次纠纷解决机制，设立物业联席会议，“一站式”协调重大纠纷；明确14个相关部门及基层组织职责，划分专营单位与物业权责，避免推诿；强化处罚力度，明确违规行为处罚措施与执法主体，保障条例落地。
各方都要守规矩理性维权不添乱
（一）业主：既要维权，也要尽责
作为业主，不仅要知道自己的权利，也要履行相应的义务。新《条例》赋予了业主很多权利，比如有权参与业主自治、表决小区重大事项、监督物业履职，有权查阅小区公共收益账目、物业收费明细等资料。如果发现物业违规收费、侵占公共收益等行为，完全可以依法主张权利。
但维权也要讲方式方法，不能采取过激行为。比如不能因为和物业有矛盾就拒交物业费，也不能堵塞消防通道、破坏小区公共设施，这些行为不仅解决不了问题，还可能触犯法律。另外，要是房子空置，想享受物业费优惠，一定要书面告知物业服务人，避免后续产生纠纷。
（二）物业：规范服务，守住底线
物业服务人要依法和业主签订物业服务合同，合同里必须明确服务范围、质量标准、收费标准以及退出机制，避免后续产生争议。在服务过程中，要全面履行安全巡查、隐患排查、信息公示等义务，比如定期检查小区电梯、消防设施，及时劝阻高空抛物、电动自行车进楼等违规行为，并且要留存好相关证据。
收费方面要严格遵守规定，明码标价，不能擅自提高收费标准，也不能巧立名目收取额外费用。对于小区公共收益，要单独列账，按时公示，不得挪用。合同终止后，要按时完成设施设备、账目资料等移交工作，不能“赖着不走”，否则不仅要面临罚款，还得赔偿业主损失。
（三）开发商：履行义务，不搞“小动作”
开发商要按照规定配置物业服务用房，而且这套房子归全体业主共有，不能擅自出售、出租或者挪作他用。在选聘前期物业服务企业时，必须通过公开招标的方式，不能指定自己的关联企业，保障业主的选择权。
在交付房屋时，要向业主提供完整的房屋质量保证书、小区设施设备清单等资料，明确前期物业的相关内容。对于未出售、未交付的房屋，物业费由开发商承担，不能转嫁给已入住的业主。同时，要配合业主组织的成立和运作，不能阻挠业主自治。
多方协同发力让小区更和谐
新《条例》的施行，是山西省物业行业规范化发展的重要里程碑，要让它真正发挥作用，离不开业主、物业、开发商、政府部门以及基层组织的共同努力。
业主们要增强权利意识和责任意识，积极参与小区自治，主动关心小区事务，遇到问题理性维权；物业服务企业要坚守法治底线，提升服务质量，用优质的服务赢得业主的认可；开发商要依法履行前期义务，不搞“小动作”，为小区后续管理打下良好基础；政府部门和基层组织要加强监管和指导，加大对违规行为的查处力度，健全纠纷化解机制，让新《条例》真正落地生根。 记者 苏俊元
