日期:[2026年01月14日]
-- 智慧生活报 --
版次:[A11]
（上接10版）
案例 六
物业服务合同期满未续签，业主未另聘物业服务人，继续接受原物业服务人提供的服务，不得以未续签合同为由拒付物业费
——某物业公司诉王某物业服务合同纠纷案
■基本案情
某物业公司与某研究所签订《物业管理服务合同》，约定由该公司为研究所家属院的住户提供物业服务。服务期满后，双方未继续签订书面物业服务合同，但某物业公司仍继续提供了3年物业服务。王某为该家属院住户，拖欠物业费共4473.74元，某物业公司将其诉至人民法院。王某以其未与某物业公司签订物业合同为由进行抗辩。
■裁判结果
人民法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”
本案中，某物业公司与某研究所签订的《物业管理服务合同》虽已到期，但某物业公司继续提供了3年物业服务。在此期间，小区业主并未选聘新的物业服务人，继续接受某物业公司提供的服务。因此，原物业管理服务合同继续有效，某物业公司提供的是不定期的物业服务。故人民法院判决王某支付物业公司物业费用4473.74元。
■典型意义
物业服务合同期限届满，合同终止。但是，物业服务是一个持续性的过程，物业服务人的选聘和续聘必须经过法定程序。在无后续物业服务承继的情况下，物业服务人突然停止服务，业主会面临安全无保障、环境卫生无人维护、生活秩序混乱的局面。为保证物业服务的连续性，民法典规定的不定期物业合同是在特定条件下为了维护公共秩序而直接在当事人之间创设的合同条款，是法律对于秩序、效益等价值考量而进行的特别规定，业主不能排除适用，故人民法院判决王某向某物业公司支付物业费。业主和物业服务人在相互给予对方必要的时间，为另聘物业服务人以及进行物业交接工作做好准备的条件下，双方也可以随时解除不定期物业合同。
案例 七
业主在法律规定的范围内行使知情权，应予保护
——张某等诉某物业公司业主知情权纠纷案
■基本案情
张某、郭某等四人系某小区业主，均与某物业公司签订《物业服务协议》。2024年，张某、郭某等四人以某物业公司侵犯其知情权为由，诉至人民法院，请求判令某物业公司提供备案的“某市四星级物业收费”等级证书、收费标准凭证及获得政府指导价的准确备案时间；该物业公司竞标物业服务资格的中标通知书；建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；该物业公司2019年至今物业服务费、电梯服务费的收入和支出账簿及明细账目；保洁外包、保安外包、设施维保外包、水箱维护清洗、监控设备维保、绿化维护外包、电梯维保、垃圾清运、业主共有场地出租、电梯广告合同以及上述合同相对方的营业执照；小区每年开展2次以上的社区文化活动，社区文化活动的工作人员姓名、性别、联系方式等72项诉讼请求。
■裁判结果
人民法院经审理认为，业主知情权依法应予保护。《中华人民共和国民法典》第九百四十三条规定：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”
本案中，张某等四人作为业主，有权在法律和司法解释规定的范围内，要求物业公司公开其掌握的情况和资料。张某等四人要求物业公司提供共有部分的使用和收益情况，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况，建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况等诉讼请求，与业主利益密切相关，属于民法典及司法解释规定的物业服务人应当向业主公开的事项，某物业公司应当予以公开。张某等四人要求物业公司公示举办社区文化活动人员联系方式等诉讼请求，因涉及他人个人信息保护及隐私权，超出了业主合法权益的范围，人民法院不予支持。
■典型意义
业主作为建筑物区分所有权人，行使知情权是法律赋予的权利，也是参与社会治理的重要方式。现实生活中，建筑物区划内共有部分、共有设备设施及管理事项情况复杂，因此，业主知情权的范围应当以与其自身合法权益相关且客观存在的信息为限，不属于法定公开范围的事项，物业服务人不必公开。
本案中，张某等四人要求某物业公司公开的72项事项范围广泛、内容具体，几乎涵盖了小区全部的共有部位及全部共用设备、设施，部分诉求超越了业主知情权的范围。本案的裁判既保障了业主合理行使知情权、监督权，避免信息不透明导致权益受损；又划定了业主行使知情权的边界，防止业主滥用权利，以司法之力促推建设文明、和谐、美丽、可持续的社区环境。
案例 八
人民法院多元联动批量化解物业服务合同纠纷
——某物业服务公司诉57户业主物业服务合同纠纷案
■基本案情
某物业公司以其已依约提供物业服务，57户业主却长期拖欠物业费为由，向人民法院提起57件诉讼，要求57户业主支付物业费。
■裁判结果
人民法院在审理过程中了解到，业主一致认为某物业公司提供的保洁等物业服务不到位，故采用不交物业费的方式督促某物业公司解决问题。为化解双方矛盾，人民法院组织座谈会，梳理业主反映的普遍性问题，要求某物业公司制定整改方案、明确整改时间，并组织双方多次调解，最终双方对支付物业费达成一致意见，某物业公司撤回起诉。
为确保业主权利落到实处，结案后，人民法院牵头召开由公安、住建、街道办、社区、人大代表、物业工作者共同参与的多方联动现场会。会上，某物业公司负责人汇报了整改措施，人民法院特邀的法律专家讲解了物业纠纷中的常见问题，法官剖析了物业纠纷典型案例，各方代表交流了意见，某物业公司与业主签署了倡议承诺书。现场会凝聚了各方共识，促进了矛盾纠纷的圆满化解，使小区的法治化管理水平得到了进一步提升。
■典型意义
物业服务合同纠纷往往是因物业服务人清洁小区、设施设备维护不到位等问题引发，业主通过拒交物业费的方式向物业服务人表达不满，该矛盾具有普发性和反复性。化解物业服务人与业主之间的纠纷是人民法院参与基层社会治理的重要抓手。本案中，人民法院在结案后积极作为，持续关注、监督物业公司整改进展情况，并且主动联动公安、住建、街道、社区等单位，为业主和物业公司搭建沟通交流的平台。
本案是人民法院坚持和发展新时代“枫桥经验”，延伸司法服务触角，构建矛盾纠纷预防化解多元共治格局的生动实践。
据山西高院
物业服务合同期满未续签，业主未另聘物业服务人，继续接受原物业服务人提供的服务，不得以未续签合同为由拒付物业费
——某物业公司诉王某物业服务合同纠纷案
■基本案情
某物业公司与某研究所签订《物业管理服务合同》，约定由该公司为研究所家属院的住户提供物业服务。服务期满后，双方未继续签订书面物业服务合同，但某物业公司仍继续提供了3年物业服务。王某为该家属院住户，拖欠物业费共4473.74元，某物业公司将其诉至人民法院。王某以其未与某物业公司签订物业合同为由进行抗辩。
■裁判结果
人民法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”
本案中，某物业公司与某研究所签订的《物业管理服务合同》虽已到期，但某物业公司继续提供了3年物业服务。在此期间，小区业主并未选聘新的物业服务人，继续接受某物业公司提供的服务。因此，原物业管理服务合同继续有效，某物业公司提供的是不定期的物业服务。故人民法院判决王某支付物业公司物业费用4473.74元。
■典型意义
物业服务合同期限届满，合同终止。但是，物业服务是一个持续性的过程，物业服务人的选聘和续聘必须经过法定程序。在无后续物业服务承继的情况下，物业服务人突然停止服务，业主会面临安全无保障、环境卫生无人维护、生活秩序混乱的局面。为保证物业服务的连续性，民法典规定的不定期物业合同是在特定条件下为了维护公共秩序而直接在当事人之间创设的合同条款，是法律对于秩序、效益等价值考量而进行的特别规定，业主不能排除适用，故人民法院判决王某向某物业公司支付物业费。业主和物业服务人在相互给予对方必要的时间，为另聘物业服务人以及进行物业交接工作做好准备的条件下，双方也可以随时解除不定期物业合同。
案例 七
业主在法律规定的范围内行使知情权，应予保护
——张某等诉某物业公司业主知情权纠纷案
■基本案情
张某、郭某等四人系某小区业主，均与某物业公司签订《物业服务协议》。2024年，张某、郭某等四人以某物业公司侵犯其知情权为由，诉至人民法院，请求判令某物业公司提供备案的“某市四星级物业收费”等级证书、收费标准凭证及获得政府指导价的准确备案时间；该物业公司竞标物业服务资格的中标通知书；建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；该物业公司2019年至今物业服务费、电梯服务费的收入和支出账簿及明细账目；保洁外包、保安外包、设施维保外包、水箱维护清洗、监控设备维保、绿化维护外包、电梯维保、垃圾清运、业主共有场地出租、电梯广告合同以及上述合同相对方的营业执照；小区每年开展2次以上的社区文化活动，社区文化活动的工作人员姓名、性别、联系方式等72项诉讼请求。
■裁判结果
人民法院经审理认为，业主知情权依法应予保护。《中华人民共和国民法典》第九百四十三条规定：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”
本案中，张某等四人作为业主，有权在法律和司法解释规定的范围内，要求物业公司公开其掌握的情况和资料。张某等四人要求物业公司提供共有部分的使用和收益情况，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况，建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况等诉讼请求，与业主利益密切相关，属于民法典及司法解释规定的物业服务人应当向业主公开的事项，某物业公司应当予以公开。张某等四人要求物业公司公示举办社区文化活动人员联系方式等诉讼请求，因涉及他人个人信息保护及隐私权，超出了业主合法权益的范围，人民法院不予支持。
■典型意义
业主作为建筑物区分所有权人，行使知情权是法律赋予的权利，也是参与社会治理的重要方式。现实生活中，建筑物区划内共有部分、共有设备设施及管理事项情况复杂，因此，业主知情权的范围应当以与其自身合法权益相关且客观存在的信息为限，不属于法定公开范围的事项，物业服务人不必公开。
本案中，张某等四人要求某物业公司公开的72项事项范围广泛、内容具体，几乎涵盖了小区全部的共有部位及全部共用设备、设施，部分诉求超越了业主知情权的范围。本案的裁判既保障了业主合理行使知情权、监督权，避免信息不透明导致权益受损；又划定了业主行使知情权的边界，防止业主滥用权利，以司法之力促推建设文明、和谐、美丽、可持续的社区环境。
案例 八
人民法院多元联动批量化解物业服务合同纠纷
——某物业服务公司诉57户业主物业服务合同纠纷案
■基本案情
某物业公司以其已依约提供物业服务，57户业主却长期拖欠物业费为由，向人民法院提起57件诉讼，要求57户业主支付物业费。
■裁判结果
人民法院在审理过程中了解到，业主一致认为某物业公司提供的保洁等物业服务不到位，故采用不交物业费的方式督促某物业公司解决问题。为化解双方矛盾，人民法院组织座谈会，梳理业主反映的普遍性问题，要求某物业公司制定整改方案、明确整改时间，并组织双方多次调解，最终双方对支付物业费达成一致意见，某物业公司撤回起诉。
为确保业主权利落到实处，结案后，人民法院牵头召开由公安、住建、街道办、社区、人大代表、物业工作者共同参与的多方联动现场会。会上，某物业公司负责人汇报了整改措施，人民法院特邀的法律专家讲解了物业纠纷中的常见问题，法官剖析了物业纠纷典型案例，各方代表交流了意见，某物业公司与业主签署了倡议承诺书。现场会凝聚了各方共识，促进了矛盾纠纷的圆满化解，使小区的法治化管理水平得到了进一步提升。
■典型意义
物业服务合同纠纷往往是因物业服务人清洁小区、设施设备维护不到位等问题引发，业主通过拒交物业费的方式向物业服务人表达不满，该矛盾具有普发性和反复性。化解物业服务人与业主之间的纠纷是人民法院参与基层社会治理的重要抓手。本案中，人民法院在结案后积极作为，持续关注、监督物业公司整改进展情况，并且主动联动公安、住建、街道、社区等单位，为业主和物业公司搭建沟通交流的平台。
本案是人民法院坚持和发展新时代“枫桥经验”，延伸司法服务触角，构建矛盾纠纷预防化解多元共治格局的生动实践。
据山西高院
