日期:[2026年01月14日]
-- 智慧生活报 --
版次:[A10]
（上接09版）
案例 三
物业服务人应对其管理过失给业主造成的财产损失承担相应的赔偿责任
——张某诉某物业公司物业服务合同纠纷案
■基本案情
张某与某物业公司签订《物业服务合同》，并根据合同约定按当地三级物业服务标准的价格支付了物业管理费、地下停车费等全部费用。之后，张某停车位东面的垃圾存放处起火，导致其停放在停车位的轿车被烧毁。火灾发生时有一床垫在垃圾存放处已放置多日。消防部门出具的火灾事故认定书载明，起火原因可以排除用火不慎、自燃、电器线路故障、吸烟，无法排除玩火不慎引发火灾、遗留火种引发火灾的可能。因未查明放火人，张某遂诉至人民法院，要求物业公司赔偿损失。
■裁判结果
人民法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第一款规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”山西省住建厅发布的《住宅物业服务标准》规定，生活垃圾分类收集，应按照规定设分类收集点，日产日清，临时垃圾应每日清理。按照某物业公司当地三级物业服务标准要求，小区监控系统设备应24小时运转正常，实现对管理区域有效监控，监控资料保存不少于15日。
本案中，火灾发生时床垫在垃圾存放处已放置多日未清理，某物业公司未做到日产日清，安装的监控设备也未覆盖起火处，导致未能及时灭火，也无法查清放火人。某物业公司的服务不符合合同约定的三级物业服务标准，构成违约。因某物业公司并非直接侵权人，故人民法院根据其过错程度酌情判决该公司对张某的损失承担一定的赔偿责任。
■典型意义
物业服务合同是物业服务人在服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。民法典等法律法规、行业标准以及物业服务合同，均明确了物业服务人的义务。物业服务人未依法、依规、依约提供服务造成业主损失的，应当承担与其过错相当的赔偿责任。即使该损失是第三人造成的，也不能免除物业服务人的违约责任。本案中，某物业公司未按三级服务标准提供服务，其虽非直接侵权人，但仍需对违约导致的损失向业主承担相应的赔偿责任。
案例 四
物业服务人未定期检查、疏通物业服务区域内的共用管道，管道返水致业主财产损失，应赔偿业主损失
——郭某诉某物业公司物业服务合同纠纷案
■基本案情
郭某夫妇在外地旅行期间接到小区物业公司电话，称其房屋卫生间有漏水现象。郭某安排亲属前往查看，发现污水从卫生间马桶返出，整个房间已被污水浸泡，家中地板、家具、家电、装修、衣物、茶叶及生活用品等均毁损。
经物业公司现场查看，确认是郭某房屋所在单元的下水主管道堵塞，污水从位于一楼房屋的马桶返出所致。经鉴定，郭某夫妇的损失共计480934.91元。因与物业公司协商赔偿无果，郭某遂诉至人民法院。
■裁判结果
人民法院经审理认为，山西省住建厅发布的《住宅物业服务标准》对共用部分的巡查规定，一级、二级物业服务，对污水总管至少半年巡查一次，至少每年疏通一次；三级物业服务，对污水总管至少每季巡查一次，至少半年疏通一次；四级物业服务，对污水总管至少每月巡查一次，至少每季疏通一次；五级物业服务，对污水总管至少每周巡查一次，至少每季疏通一次。
本案当事人双方均认可郭某夫妇的损失系因单元下水主管道堵塞所致，而下水主管道属于业主共有部分，对该部分维修、养护属于某物业公司的义务。某物业公司未按期对下水主管道进行巡查、疏通，构成违约，对下水主管道堵塞给郭某夫妇造成的损失应承担主要责任。结合本案实际情况，郭某夫妇对产生的损失也有一定过错。故人民法院判决某物业公司对郭某夫妇的损失承担主要赔偿责任。
■典型意义
管道漏水问题是小区治理中的热点和难点。住宅楼的下水管道通常由主管道与支管道组成，主管道贯穿整个楼栋，系业主共有部分。物业服务人对主管道负有维修、养护责任，应定期查看管道情况，疏通管道内杂物，降低管道堵塞、漏水风险，保证其正常运行，并做好维护记录。
业主的财产因漏水受损时，物业服务人应及时上门检查，查找漏水部位，判断漏水原因，告知业主采取合理措施防止损失进一步扩大。物业服务人修复主管道漏水部位需进入其他业主的专有部分时，相关业主应予积极配合。
案例 五
物业公司未采取必要的安全保障措施防止高空坠物、高空抛物的，在无法找到肇事人的情况下，应承担与其过错相适应的赔偿责任
——周某诉路某、某物业公司高空抛物、坠物损害责任纠纷案
■基本案情
周某在其小区单元楼门口，被从高空扔下的大理石条砸伤头部，住院治疗14天，被评定为十级伤残。事后经排查发现，路某家所在的公共楼道窗户下堆放有同类石材，高度距离窗口1米左右，事发时路某家中无人。案涉小区物业收费偏低，小区内未安装高空监控设备，未能查明肇事者。因小区业主多为周某同村亲友，周某不愿将可能的加害人一并起诉。路某为石材所有人，某物业公司此前未要求路某清理废弃石材，故周某起诉路某、某物业公司，要求共同赔偿其人身损害赔偿金155262.36元。
■裁判结果
人民法院经审理认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉侵权责任编的解释（一）》第二十五条规定：“物业服务企业等建筑物管理人未采取必要的安全保障措施防止从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，经公安等机关调查，在民事案件一审法庭辩论终结前仍难以确定具体侵权人的，未采取必要安全保障措施的物业服务企业等建筑物管理人承担与其过错相适应的责任。被侵权人其余部分的损害，由可能加害的建筑物使用人给予适当补偿。具体侵权人确定后，已经承担责任的物业服务企业等建筑物管理人、可能加害的建筑物使用人向具体侵权人追偿的，人民法院依照民法典第一千一百九十八条第二款、第一千二百五十四条第一款的规定予以支持。”
本案中，某物业公司对路某在公共区域堆放杂物的行为疏于管理，违反了物业公司的安全保障义务，对周某的损害后果具有一定过错，但某物业公司的赔偿比例应当与其过错在损害后果中所占原因力的比例相适应。导致周某受伤的直接侵权人是肇事者，肇事者应当承担主要赔偿责任。路某在公共区域堆放私人杂物虽有过错，但放置在公共区域的石材被他人高空抛出，超出了普通人能预见到的风险范围，不应苛求路某能预见到此类风险。因此，路某放置石材的行为与周某的损害后果之间不存在法律上的因果关系，路某对周某不承担侵权责任。故人民法院酌定某物业公司对周某的损害后果承担一定的赔偿责任。
■典型意义
保障业主的人身财产安全是物业服务人最基本的职责。物业服务人既负有注意义务，不能因其管理服务存在危险而使业主遭受损害；也负有安保义务，不能因其不作为而使业主遭受第三人侵害。
本案中，某物业公司应当预见在公共区域放置石材可能导致的各类风险，但某物业公司既未通知、督促路某清理长期堆放的废弃石材，也未代为清理，其不作为违反了物业服务人的安全保障义务。某物业公司疏于管理的行为与肇事者的侵权行为相结合，最终导致了周某受伤的损害结果，与周某的损害后果之间存在法律上的因果关系，应当向周某承担与其过错相当的赔偿责任。
本案的裁判提示物业服务人，不仅应采取必要的安全保障和防范、监控措施，也要加大宣传力度，告知业主在公共区域放置杂物的各类风险，积极督促业主清理杂物，共同预防高空抛物、坠物事件的发生。
（下转11版）
物业服务人应对其管理过失给业主造成的财产损失承担相应的赔偿责任
——张某诉某物业公司物业服务合同纠纷案
■基本案情
张某与某物业公司签订《物业服务合同》，并根据合同约定按当地三级物业服务标准的价格支付了物业管理费、地下停车费等全部费用。之后，张某停车位东面的垃圾存放处起火，导致其停放在停车位的轿车被烧毁。火灾发生时有一床垫在垃圾存放处已放置多日。消防部门出具的火灾事故认定书载明，起火原因可以排除用火不慎、自燃、电器线路故障、吸烟，无法排除玩火不慎引发火灾、遗留火种引发火灾的可能。因未查明放火人，张某遂诉至人民法院，要求物业公司赔偿损失。
■裁判结果
人民法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第一款规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”山西省住建厅发布的《住宅物业服务标准》规定，生活垃圾分类收集，应按照规定设分类收集点，日产日清，临时垃圾应每日清理。按照某物业公司当地三级物业服务标准要求，小区监控系统设备应24小时运转正常，实现对管理区域有效监控，监控资料保存不少于15日。
本案中，火灾发生时床垫在垃圾存放处已放置多日未清理，某物业公司未做到日产日清，安装的监控设备也未覆盖起火处，导致未能及时灭火，也无法查清放火人。某物业公司的服务不符合合同约定的三级物业服务标准，构成违约。因某物业公司并非直接侵权人，故人民法院根据其过错程度酌情判决该公司对张某的损失承担一定的赔偿责任。
■典型意义
物业服务合同是物业服务人在服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。民法典等法律法规、行业标准以及物业服务合同，均明确了物业服务人的义务。物业服务人未依法、依规、依约提供服务造成业主损失的，应当承担与其过错相当的赔偿责任。即使该损失是第三人造成的，也不能免除物业服务人的违约责任。本案中，某物业公司未按三级服务标准提供服务，其虽非直接侵权人，但仍需对违约导致的损失向业主承担相应的赔偿责任。
案例 四
物业服务人未定期检查、疏通物业服务区域内的共用管道，管道返水致业主财产损失，应赔偿业主损失
——郭某诉某物业公司物业服务合同纠纷案
■基本案情
郭某夫妇在外地旅行期间接到小区物业公司电话，称其房屋卫生间有漏水现象。郭某安排亲属前往查看，发现污水从卫生间马桶返出，整个房间已被污水浸泡，家中地板、家具、家电、装修、衣物、茶叶及生活用品等均毁损。
经物业公司现场查看，确认是郭某房屋所在单元的下水主管道堵塞，污水从位于一楼房屋的马桶返出所致。经鉴定，郭某夫妇的损失共计480934.91元。因与物业公司协商赔偿无果，郭某遂诉至人民法院。
■裁判结果
人民法院经审理认为，山西省住建厅发布的《住宅物业服务标准》对共用部分的巡查规定，一级、二级物业服务，对污水总管至少半年巡查一次，至少每年疏通一次；三级物业服务，对污水总管至少每季巡查一次，至少半年疏通一次；四级物业服务，对污水总管至少每月巡查一次，至少每季疏通一次；五级物业服务，对污水总管至少每周巡查一次，至少每季疏通一次。
本案当事人双方均认可郭某夫妇的损失系因单元下水主管道堵塞所致，而下水主管道属于业主共有部分，对该部分维修、养护属于某物业公司的义务。某物业公司未按期对下水主管道进行巡查、疏通，构成违约，对下水主管道堵塞给郭某夫妇造成的损失应承担主要责任。结合本案实际情况，郭某夫妇对产生的损失也有一定过错。故人民法院判决某物业公司对郭某夫妇的损失承担主要赔偿责任。
■典型意义
管道漏水问题是小区治理中的热点和难点。住宅楼的下水管道通常由主管道与支管道组成，主管道贯穿整个楼栋，系业主共有部分。物业服务人对主管道负有维修、养护责任，应定期查看管道情况，疏通管道内杂物，降低管道堵塞、漏水风险，保证其正常运行，并做好维护记录。
业主的财产因漏水受损时，物业服务人应及时上门检查，查找漏水部位，判断漏水原因，告知业主采取合理措施防止损失进一步扩大。物业服务人修复主管道漏水部位需进入其他业主的专有部分时，相关业主应予积极配合。
案例 五
物业公司未采取必要的安全保障措施防止高空坠物、高空抛物的，在无法找到肇事人的情况下，应承担与其过错相适应的赔偿责任
——周某诉路某、某物业公司高空抛物、坠物损害责任纠纷案
■基本案情
周某在其小区单元楼门口，被从高空扔下的大理石条砸伤头部，住院治疗14天，被评定为十级伤残。事后经排查发现，路某家所在的公共楼道窗户下堆放有同类石材，高度距离窗口1米左右，事发时路某家中无人。案涉小区物业收费偏低，小区内未安装高空监控设备，未能查明肇事者。因小区业主多为周某同村亲友，周某不愿将可能的加害人一并起诉。路某为石材所有人，某物业公司此前未要求路某清理废弃石材，故周某起诉路某、某物业公司，要求共同赔偿其人身损害赔偿金155262.36元。
■裁判结果
人民法院经审理认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉侵权责任编的解释（一）》第二十五条规定：“物业服务企业等建筑物管理人未采取必要的安全保障措施防止从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，经公安等机关调查，在民事案件一审法庭辩论终结前仍难以确定具体侵权人的，未采取必要安全保障措施的物业服务企业等建筑物管理人承担与其过错相适应的责任。被侵权人其余部分的损害，由可能加害的建筑物使用人给予适当补偿。具体侵权人确定后，已经承担责任的物业服务企业等建筑物管理人、可能加害的建筑物使用人向具体侵权人追偿的，人民法院依照民法典第一千一百九十八条第二款、第一千二百五十四条第一款的规定予以支持。”
本案中，某物业公司对路某在公共区域堆放杂物的行为疏于管理，违反了物业公司的安全保障义务，对周某的损害后果具有一定过错，但某物业公司的赔偿比例应当与其过错在损害后果中所占原因力的比例相适应。导致周某受伤的直接侵权人是肇事者，肇事者应当承担主要赔偿责任。路某在公共区域堆放私人杂物虽有过错，但放置在公共区域的石材被他人高空抛出，超出了普通人能预见到的风险范围，不应苛求路某能预见到此类风险。因此，路某放置石材的行为与周某的损害后果之间不存在法律上的因果关系，路某对周某不承担侵权责任。故人民法院酌定某物业公司对周某的损害后果承担一定的赔偿责任。
■典型意义
保障业主的人身财产安全是物业服务人最基本的职责。物业服务人既负有注意义务，不能因其管理服务存在危险而使业主遭受损害；也负有安保义务，不能因其不作为而使业主遭受第三人侵害。
本案中，某物业公司应当预见在公共区域放置石材可能导致的各类风险，但某物业公司既未通知、督促路某清理长期堆放的废弃石材，也未代为清理，其不作为违反了物业服务人的安全保障义务。某物业公司疏于管理的行为与肇事者的侵权行为相结合，最终导致了周某受伤的损害结果，与周某的损害后果之间存在法律上的因果关系，应当向周某承担与其过错相当的赔偿责任。
本案的裁判提示物业服务人，不仅应采取必要的安全保障和防范、监控措施，也要加大宣传力度，告知业主在公共区域放置杂物的各类风险，积极督促业主清理杂物，共同预防高空抛物、坠物事件的发生。
（下转11版）
