日期:[2026年01月14日]
-- 智慧生活报 --
版次:[A9]
让居民更“安居”让物业更“乐业”
省高院发布八起物业纠纷典型案例
“小物业，大民生”。物业服务是事关人民群众安居宜居的“关键小事”，也是关乎社会治理的“民生大事”。妥善解决物业领域矛盾纠纷是加强基层社会治理的重要一环，也是提升人民群众获得感、幸福感、安全感的重要保障。党的二十届四中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》中提出“实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”。
近年来，山西法院坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，积极践行以人民为中心的发展思想，坚持和发展新时代“枫桥经验”，依法妥善审理涉物业纠纷案件，持续加大物业纠纷源头预防和实质化解，着力促推解决人民群众急难愁盼问题，维护人民群众合法权益，维护社会和谐稳定。
为充分发挥典型案例的示范引导效应，山西高院从全省法院审结的物业纠纷案件中选取八个典型案例予以发布。此次发布的案例涵盖了物业服务合同履行、物业费用、业主知情权、物业管理损害责任等物业纠纷多个领域，回应了住宅专项维修资金使用、共有部分收益等群众关心的热点问题，体现了依法裁判、多元解纷、协同共治的司法理念，彰显了全省法院以高度的政治自觉、法治自觉、审判自觉，实质化解物业纠纷，为基层治理注入法治动能的生动实践。
让居民更“安居”，让物业更“乐业”。下一步，山西法院将积极回应群众关切，加强物业纠纷案件的集约化办理，持续深化物业纠纷多元解纷机制建设，推动业主、业委会与物业服务企业凝聚法治共识，依法理性维权，共同营造权责明晰、服务规范、管理有序、和谐宜居的美好家园，以高水平法治护航社会治理现代化，努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义。
案例 一
物业公司出租业主共有部分产生的收益，在扣除合理成本后属于业主共有
——某小区业主委员会诉某物业公司不当得利纠纷案
■基本案情
某物业公司未经业主同意，将其管理的某大厦楼顶出租给甲、乙两公司7年，用于建设信号接收基站，共收取两公司电费收益及场地租赁费49038.5元。在此期间，某物业公司为小区改造、维修污水管、消防井下工程、电梯等项目支出32975元。小区业主委员会因与某物业公司就楼顶出租收益的归属问题产生争议，遂诉至人民法院。
■裁判结果
人民法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”本案中，大厦楼顶属于建筑区划内业主的共有部分，某物业公司出租大厦楼顶设立通信基站属于利用业主共有部分开展经营活动，收益49038.5元在扣除用于改造、维修相关项目支出的32975元后，剩余收益16063.5元应当退还该小区业主委员会。
■典型意义
小区共有部分的收益是指物业服务人利用业主共有部分经营获得的收益，主要包括：公共场地停车费，楼道、电梯、外墙、车辆出入栏杆等部分的广告费，公共场地摆摊、自助售水机、快递柜进场费，通信设备占地费，物业用房、经营用房租金收入等。
在经营收益扣除物业服务人管理共有部分的合理成本后，业主委员会有权要求物业服务人归还该收益。物业服务人应当向人民法院提供经营收益的相关合同、账簿、收入凭证等，拒不提供导致无法通过司法审计等方式确定经营收益的具体数额，由物业服务人承担不利后果。
案例 二
业主共有部分的维修可启用住宅专项维修资金
——郭某诉某物业公司及某小区业主委员会物业服务合同纠纷案
■基本案情
郭某作为某小区某栋楼的顶层住户，发现楼顶漏水后，与某物业公司以及业主委员会沟通。对方告知郭某住宅专项维修资金难以申请，为防止损害扩大，郭某可先自行垫付资金维修。郭某遂自费对楼顶进行维修，花费9300元。之后郭某请求某物业公司支付其维修费用未果，遂诉至人民法院。某物业公司以维修费用应动用该小区的住宅专项维修资金为由，拒绝支付。庭审中，小区业主委员会认可该笔费用应当从住宅专项维修资金中支付。
■裁判结果
人民法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第二百八十一条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。”《山西省住宅专项维修资金管理暂行办法》第十八条将以下七种情形规定为“紧急情况”：1.电梯故障；2.消防设施故障；3.屋面、外墙渗漏；4.产权归业主的二次供水水泵运行中断；5.排水设施堵塞、爆裂；6.楼体外立面存在脱落危险；7.其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。
本案中，郭某居住的楼栋顶楼屋顶，属于在该栋楼居住的业主共用部分。楼顶出现非人为原因造成的漏水后，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用住宅专项维修资金。郭某经业主委员会同意先行垫资维修且业主委员会认可该笔维修费用应当由住宅专项维修资金支付，故人民法院判决郭某垫付的维修费用由业主委员会申请，从该栋楼的住宅专项维修资金中支付。
■典型意义
住宅专项维修资金是专项用于住宅共有部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，是住宅的“养老金”。住宅专项维修资金的使用，关系到全体业主的共同利益，必须符合法律规定的用途和程序。《山西省住宅专项维修资金管理暂行办法》规定，维修资金划转业主大会管理前，申请人使用维修资金，需编制“维修资金使用方案”通知业主，并经符合法定人数业主表决同意后，报维修资金管理机构申请列支，由维修资金管理机构及时将维修资金划转至维修单位。维修资金划转业主大会管理后，“维修资金使用方案”经上述程序表决、公示，由业主委员会对方案等资料审核同意后，报维修资金管理机构。发生危及房屋使用和人身安全等紧急情况，需要立即对住宅共有部位、共有设施设备进行维修和更新、改造的，可由街道办事处（乡镇人民政府）对“维修资金使用方案”等资料进行审核和现场查验后，由维修资金管理机构及时将维修资金划转至维修单位。但对于房屋仍在保修期内的，则由开发商承担维修费用；对于因业主私自搭建阳光房、种植花草、安装热水器、卫星天线等破坏楼顶防水层的维修费用，则应由业主自行承担，不得从维修资金中支付。
（下转10版）
近年来，山西法院坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，积极践行以人民为中心的发展思想，坚持和发展新时代“枫桥经验”，依法妥善审理涉物业纠纷案件，持续加大物业纠纷源头预防和实质化解，着力促推解决人民群众急难愁盼问题，维护人民群众合法权益，维护社会和谐稳定。
为充分发挥典型案例的示范引导效应，山西高院从全省法院审结的物业纠纷案件中选取八个典型案例予以发布。此次发布的案例涵盖了物业服务合同履行、物业费用、业主知情权、物业管理损害责任等物业纠纷多个领域，回应了住宅专项维修资金使用、共有部分收益等群众关心的热点问题，体现了依法裁判、多元解纷、协同共治的司法理念，彰显了全省法院以高度的政治自觉、法治自觉、审判自觉，实质化解物业纠纷，为基层治理注入法治动能的生动实践。
让居民更“安居”，让物业更“乐业”。下一步，山西法院将积极回应群众关切，加强物业纠纷案件的集约化办理，持续深化物业纠纷多元解纷机制建设，推动业主、业委会与物业服务企业凝聚法治共识，依法理性维权，共同营造权责明晰、服务规范、管理有序、和谐宜居的美好家园，以高水平法治护航社会治理现代化，努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义。
案例 一
物业公司出租业主共有部分产生的收益，在扣除合理成本后属于业主共有
——某小区业主委员会诉某物业公司不当得利纠纷案
■基本案情
某物业公司未经业主同意，将其管理的某大厦楼顶出租给甲、乙两公司7年，用于建设信号接收基站，共收取两公司电费收益及场地租赁费49038.5元。在此期间，某物业公司为小区改造、维修污水管、消防井下工程、电梯等项目支出32975元。小区业主委员会因与某物业公司就楼顶出租收益的归属问题产生争议，遂诉至人民法院。
■裁判结果
人民法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”本案中，大厦楼顶属于建筑区划内业主的共有部分，某物业公司出租大厦楼顶设立通信基站属于利用业主共有部分开展经营活动，收益49038.5元在扣除用于改造、维修相关项目支出的32975元后，剩余收益16063.5元应当退还该小区业主委员会。
■典型意义
小区共有部分的收益是指物业服务人利用业主共有部分经营获得的收益，主要包括：公共场地停车费，楼道、电梯、外墙、车辆出入栏杆等部分的广告费，公共场地摆摊、自助售水机、快递柜进场费，通信设备占地费，物业用房、经营用房租金收入等。
在经营收益扣除物业服务人管理共有部分的合理成本后，业主委员会有权要求物业服务人归还该收益。物业服务人应当向人民法院提供经营收益的相关合同、账簿、收入凭证等，拒不提供导致无法通过司法审计等方式确定经营收益的具体数额，由物业服务人承担不利后果。
案例 二
业主共有部分的维修可启用住宅专项维修资金
——郭某诉某物业公司及某小区业主委员会物业服务合同纠纷案
■基本案情
郭某作为某小区某栋楼的顶层住户，发现楼顶漏水后，与某物业公司以及业主委员会沟通。对方告知郭某住宅专项维修资金难以申请，为防止损害扩大，郭某可先自行垫付资金维修。郭某遂自费对楼顶进行维修，花费9300元。之后郭某请求某物业公司支付其维修费用未果，遂诉至人民法院。某物业公司以维修费用应动用该小区的住宅专项维修资金为由，拒绝支付。庭审中，小区业主委员会认可该笔费用应当从住宅专项维修资金中支付。
■裁判结果
人民法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第二百八十一条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。”《山西省住宅专项维修资金管理暂行办法》第十八条将以下七种情形规定为“紧急情况”：1.电梯故障；2.消防设施故障；3.屋面、外墙渗漏；4.产权归业主的二次供水水泵运行中断；5.排水设施堵塞、爆裂；6.楼体外立面存在脱落危险；7.其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。
本案中，郭某居住的楼栋顶楼屋顶，属于在该栋楼居住的业主共用部分。楼顶出现非人为原因造成的漏水后，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用住宅专项维修资金。郭某经业主委员会同意先行垫资维修且业主委员会认可该笔维修费用应当由住宅专项维修资金支付，故人民法院判决郭某垫付的维修费用由业主委员会申请，从该栋楼的住宅专项维修资金中支付。
■典型意义
住宅专项维修资金是专项用于住宅共有部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，是住宅的“养老金”。住宅专项维修资金的使用，关系到全体业主的共同利益，必须符合法律规定的用途和程序。《山西省住宅专项维修资金管理暂行办法》规定，维修资金划转业主大会管理前，申请人使用维修资金，需编制“维修资金使用方案”通知业主，并经符合法定人数业主表决同意后，报维修资金管理机构申请列支，由维修资金管理机构及时将维修资金划转至维修单位。维修资金划转业主大会管理后，“维修资金使用方案”经上述程序表决、公示，由业主委员会对方案等资料审核同意后，报维修资金管理机构。发生危及房屋使用和人身安全等紧急情况，需要立即对住宅共有部位、共有设施设备进行维修和更新、改造的，可由街道办事处（乡镇人民政府）对“维修资金使用方案”等资料进行审核和现场查验后，由维修资金管理机构及时将维修资金划转至维修单位。但对于房屋仍在保修期内的，则由开发商承担维修费用；对于因业主私自搭建阳光房、种植花草、安装热水器、卫星天线等破坏楼顶防水层的维修费用，则应由业主自行承担，不得从维修资金中支付。
（下转10版）
