日期:[2025年12月26日]
-- 智慧生活报 --
版次:[B22]
山西省物业管理条例修订，这些问题你一定关心
2026年1月1日起，新修订的《山西省物业管理条例》将正式施行。业主的权利和义务有哪些？物业服务内容怎样明确？物业服务收费行为怎样规范？
1
物业服务用房未经业主共同决定不得改变用途
第十条建设单位应当按照国家规定标准，在物业服务区域内配置物业服务用房。物业服务用房应当具备水、电、暖、网络、通风、采光等基本使用条件。
物业服务用房依法属于全体业主共有。未经业主共同决定，任何单位和个人不得买卖、出租或者抵押物业服务用房，不得改变其用途。
业主委员会或者物业管理委员会办公用房从物业服务用房中调剂。
2
业主有权选聘和解聘物业服务企业
第十二条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
3
业主委员会不得索取、收受利害关系人的财物或者其他利益
第十九条业主委员会及其成员不得有下列行为：（一）挪用、侵占业主共有财产；（二）抬高、虚增、截留由业主共同支付的建筑物及其附属设施的维修费用等；（三）索取、收受建设单位、物业服务企业或者利害关系人的财物或者其他利益；（四）要求物业服务企业减免其物业费、停车服务管理费等；（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；（六）转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料；（七）擅自使用业主大会、业主委员会印章；（八）拒不执行业主共同决定的事项；（九）其他违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的行为。
业主委员会成员违反前款规定的，由业主委员会三分之一以上成员或者百分之五以上的业主提请业主大会决定是否终止其成员资格。成员出现空缺时，应当及时补选。
4
竣工未售/未交付物业费由建设单位承担
第二十八条已竣工验收合格但尚未出售或者尚未交付的物业，物业费由建设单位承担。
出售物业交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费，由业主承担，商品房买卖合同另有约定的除外。
新建物业自首套物业交付一年内，县级以上人民政府物业管理主管部门应当组织街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会、业主代表对物业服务等级达标情况进行实地核查，根据核查结果重新核定服务等级，并督促物业服务企业执行与服务等级对应的收费标准。
5
物业服务企业应当制定安全防范制度和应急预案
第三十五条物业服务企业应当按照有关法律、法规规定和物业服务合同约定，制定安全防范制度和应急预案，采取合理措施保护业主、物业使用人的人身、财产安全。
物业服务企业应当对物业服务区域内的楼体外立面、消防设施、窨井盖、车辆停放场所、电梯、二次供水设施等重点部位和重要设施设备进行日常巡查。巡查中发现安全隐患的，物业服务企业应当及时设置警示标志，采取措施排除隐患；发现重大安全隐患或者发生突发事件的，物业服务企业应当及时采取应急措施，通知相关业主、物业使用人，并按照规定向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府、负有安全监督管理职责的部门以及负有维修养护责任的供电、供水、供热、气等专业经营单位报告，协助做好相关工作。
6
业主可以自行管理物业也可委托物业服务企业管理
第三十二条 业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业管理。委托管理的，一个物业服务区域应当由一个物业服务企业提供物业服务。物业服务企业应当具有相应的专业技术人员，具备为业主提供专业服务的能力。
物业服务企业将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。
物业服务企业不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
7
物业不得无故阻止邮件投送、网约配送等相关人员、车辆进入
第三十七条物业服务企业应当为业主、物业使用人的邮件投送、网约配送、家政服务等提供便利，不得无故阻止相关人员、车辆进入物业服务区域。
进入物业服务区域的人员、车辆应当遵守时间、路线、停靠区域等相关管理规定。
8
物业应当定期听取业主的意见和建议
第四十条物业服务企业应当按照法律、法规规定和物业服务合同约定提供物业服务，并遵守下列规定：（一）提供的物业服务符合国家和本省的标准、规范，不得低于合同约定的服务等级或者质量标准；（二）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；（三）定期听取业主的意见和建议，每半年至少开展一次业主满意度测评，接受业主监督；（四）及时处理有关投诉，改进和完善服务；（五）对违反有关治安、环保、消防等法律、法规的行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告有关部门并协助处理；（六）对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告业主委员会或者物业管理委员会；（七）不得泄露、非法使用在物业服务活动中获取的业主、物业使用人信息；（八）做好物业维修、养护、服务费用收支等记录，形成物业服务资料和档案，并妥善保管；（九）配合有关部门、街道办事处或者乡镇人民政府和居（村）民委员会做好物业管理相关工作。
9
物业向业主提供服务应当实行明码标价
第四十七条 物业服务企业向业主提供服务，应当实行明码标价。物业费应当区分不同物业性质、服务类别，遵循合理公开、质价相符的原则，实行政府指导价和市场调节价。业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业费。
住宅小区前期物业和保障性住房的物业费实行政府指导价，由设区的市人民政府制定等级基准价和浮动幅度。县级以上人民政府物业管理主管部门认定物业服务企业提供的服务未达到合同约定的服务等级的，应当在五日内重新核定其服务等级，并督促物业服务企业执行与服务等级对应的收费标准。
业主选聘物业服务企业的，物业费实行市场调节价。业主与物业服务企业可以参考政府指导价，在物业服务合同中约定收费标准。（下转23版）
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物业服务用房未经业主共同决定不得改变用途
第十条建设单位应当按照国家规定标准，在物业服务区域内配置物业服务用房。物业服务用房应当具备水、电、暖、网络、通风、采光等基本使用条件。
物业服务用房依法属于全体业主共有。未经业主共同决定，任何单位和个人不得买卖、出租或者抵押物业服务用房，不得改变其用途。
业主委员会或者物业管理委员会办公用房从物业服务用房中调剂。
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业主有权选聘和解聘物业服务企业
第十二条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
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业主委员会不得索取、收受利害关系人的财物或者其他利益
第十九条业主委员会及其成员不得有下列行为：（一）挪用、侵占业主共有财产；（二）抬高、虚增、截留由业主共同支付的建筑物及其附属设施的维修费用等；（三）索取、收受建设单位、物业服务企业或者利害关系人的财物或者其他利益；（四）要求物业服务企业减免其物业费、停车服务管理费等；（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；（六）转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料；（七）擅自使用业主大会、业主委员会印章；（八）拒不执行业主共同决定的事项；（九）其他违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的行为。
业主委员会成员违反前款规定的，由业主委员会三分之一以上成员或者百分之五以上的业主提请业主大会决定是否终止其成员资格。成员出现空缺时，应当及时补选。
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竣工未售/未交付物业费由建设单位承担
第二十八条已竣工验收合格但尚未出售或者尚未交付的物业，物业费由建设单位承担。
出售物业交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费，由业主承担，商品房买卖合同另有约定的除外。
新建物业自首套物业交付一年内，县级以上人民政府物业管理主管部门应当组织街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会、业主代表对物业服务等级达标情况进行实地核查，根据核查结果重新核定服务等级，并督促物业服务企业执行与服务等级对应的收费标准。
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物业服务企业应当制定安全防范制度和应急预案
第三十五条物业服务企业应当按照有关法律、法规规定和物业服务合同约定，制定安全防范制度和应急预案，采取合理措施保护业主、物业使用人的人身、财产安全。
物业服务企业应当对物业服务区域内的楼体外立面、消防设施、窨井盖、车辆停放场所、电梯、二次供水设施等重点部位和重要设施设备进行日常巡查。巡查中发现安全隐患的，物业服务企业应当及时设置警示标志，采取措施排除隐患；发现重大安全隐患或者发生突发事件的，物业服务企业应当及时采取应急措施，通知相关业主、物业使用人，并按照规定向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府、负有安全监督管理职责的部门以及负有维修养护责任的供电、供水、供热、气等专业经营单位报告，协助做好相关工作。
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业主可以自行管理物业也可委托物业服务企业管理
第三十二条 业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业管理。委托管理的，一个物业服务区域应当由一个物业服务企业提供物业服务。物业服务企业应当具有相应的专业技术人员，具备为业主提供专业服务的能力。
物业服务企业将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。
物业服务企业不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
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物业不得无故阻止邮件投送、网约配送等相关人员、车辆进入
第三十七条物业服务企业应当为业主、物业使用人的邮件投送、网约配送、家政服务等提供便利，不得无故阻止相关人员、车辆进入物业服务区域。
进入物业服务区域的人员、车辆应当遵守时间、路线、停靠区域等相关管理规定。
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物业应当定期听取业主的意见和建议
第四十条物业服务企业应当按照法律、法规规定和物业服务合同约定提供物业服务，并遵守下列规定：（一）提供的物业服务符合国家和本省的标准、规范，不得低于合同约定的服务等级或者质量标准；（二）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；（三）定期听取业主的意见和建议，每半年至少开展一次业主满意度测评，接受业主监督；（四）及时处理有关投诉，改进和完善服务；（五）对违反有关治安、环保、消防等法律、法规的行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告有关部门并协助处理；（六）对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告业主委员会或者物业管理委员会；（七）不得泄露、非法使用在物业服务活动中获取的业主、物业使用人信息；（八）做好物业维修、养护、服务费用收支等记录，形成物业服务资料和档案，并妥善保管；（九）配合有关部门、街道办事处或者乡镇人民政府和居（村）民委员会做好物业管理相关工作。
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物业向业主提供服务应当实行明码标价
第四十七条 物业服务企业向业主提供服务，应当实行明码标价。物业费应当区分不同物业性质、服务类别，遵循合理公开、质价相符的原则，实行政府指导价和市场调节价。业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业费。
住宅小区前期物业和保障性住房的物业费实行政府指导价，由设区的市人民政府制定等级基准价和浮动幅度。县级以上人民政府物业管理主管部门认定物业服务企业提供的服务未达到合同约定的服务等级的，应当在五日内重新核定其服务等级，并督促物业服务企业执行与服务等级对应的收费标准。
业主选聘物业服务企业的，物业费实行市场调节价。业主与物业服务企业可以参考政府指导价，在物业服务合同中约定收费标准。（下转23版）
