日期:[2025年09月24日]
-- 智慧生活报 --
版次:[A7]
假房东真骗局 擅售他人房产获刑
租客将承租房屋卖了，该承担哪些责任呢？
■案情简介
2019年左右，被告人李租客以每年1万元的价格承租了张房东所有的芮城县某小区2-X01房屋。2023年8月份，李租客向张房东微信转账1万元，并表示了其购房意向，张房东告知李租客其已将房屋出售，并将1万元予以退还。
2024年4月份，李租客得知被害人小方准备购买房屋，便谎称要出售自己的某小区2-X01房屋。最终，双方约定房屋售价42万元。小方分三次向李租客支付了20万元，二人约定待房产证办理下来后支付剩余款项，李租客向被害人小方出具了收据，交付了房屋钥匙。随后小方搬入该房屋居住。
2024年9月，房屋所有人张房东告知小方“房屋已出售给吴小华”，要求其搬离。小方得知被骗后多次找李租客要求退还所支付款项，李租客分数次退还小方7万元，剩余款项经小方多次索要，其拒不退还。后小方向公安机关报案。案发后，李租客朋友代其向小方退赔了包括剩余被骗款项13万元在内的经济损失，小方对李租客表示谅解，并建议司法机关对其从轻处罚。
■法院判决
本案的争议焦点：一是被告人李租客对案涉款项的非法占有目的；二是被告人李租客曾向张房东支付1万元款项，该行为是否构成其对案涉房屋处分权的重大误解。
其一，根据《刑法》第二百二十四条的规定，构成合同诈骗罪，行为人主观上必须具有非法占有的目的。
本案中，李租客是否具有非法占有购房款的主观故意，是区分刑事诈骗与民事欺诈的关键。李租客的客观行为足以认定其具有非法占有的主观故意。李租客明知其仅为案涉房屋的承租方，无所有权及处分权，却向小方谎称其有权处分案涉房屋，并与之签订房屋买卖合同，基于李租客虚构对案涉房屋的处分权，致使小方陷入错误认识，误信李租客具有房屋处分权而交付20万元购房款。李租客的欺骗行为与小方交付房款、遭受财产损失之间具有直接的因果关系。在小方发现李租客无处分权并要求返还购房款时，李租客仅退还了部分钱款，对于剩余的购房款，其在有能力退还且无合理理由的情况下，长期拒不退还，这种对他人财产持续性、无合法依据的占有状态，充分体现了其非法占有他人财产权益的主观目的。
其二，李租客的辩护人称，2023年8月李租客曾向张房东表示过购房意向，并向其支付1万元购房定金，以此主张李租客对房屋处分权存在重大误解。
经查，该1万元是2024年的租房款，并非购房定金。其次，李租客作为承租人在交付1万元租金时，张房东告知该房屋已出售并将款项退回，李租客在明知房屋已出售自己无法继续租赁的情况下，向小方出售房屋、签订买卖合同、收取大额购房款等一系列欺诈行为，不存在重大误解的基础。
鉴于李租客的犯罪情节较轻，并能够对小方进行退赔且取得谅解，可以对其宣告缓刑。芮城法院根据《刑法》第二百二十四条，第五十二条，第六十一条，第六十七条第三款，第七十二条第一、三款，第七十三条第二、三款，《刑事诉讼法》第十五条、第二百零一条的规定，判决被告人李租客犯合同诈骗罪，判处有期徒刑三年，缓刑三年，并处罚金5万元。
宣判后，李租客没有上诉，判决已发生法律效力。
■法官说法
市场经济是信用经济、法治经济，任何交易都必须锚定诚实信用原则，在法律的框架内有序进行。被害人因行为人虚构处分权陷入错误认识而交付财物，即使存在交易疏忽，只要欺骗手段是财产损失的直接原因，即成立刑法上的因果关系。
对于群众来说，莫因房屋钥匙在手便轻信他人“房东”身份。核查产权登记簿、办理过户手续，是抵御骗局的关键，任何“低价急售”“跳过流程”的诱惑，都可能是骗局。
对于犯罪者来说，任何以欺诈手段非法占有他人财产的行为都将受到法律的严惩，即便犯罪后退还部分款项亦无法阻却犯罪成立，切莫抱有侥幸心理。芮城法院 王蓉
■案情简介
2019年左右，被告人李租客以每年1万元的价格承租了张房东所有的芮城县某小区2-X01房屋。2023年8月份，李租客向张房东微信转账1万元，并表示了其购房意向，张房东告知李租客其已将房屋出售，并将1万元予以退还。
2024年4月份，李租客得知被害人小方准备购买房屋，便谎称要出售自己的某小区2-X01房屋。最终，双方约定房屋售价42万元。小方分三次向李租客支付了20万元，二人约定待房产证办理下来后支付剩余款项，李租客向被害人小方出具了收据，交付了房屋钥匙。随后小方搬入该房屋居住。
2024年9月，房屋所有人张房东告知小方“房屋已出售给吴小华”，要求其搬离。小方得知被骗后多次找李租客要求退还所支付款项，李租客分数次退还小方7万元，剩余款项经小方多次索要，其拒不退还。后小方向公安机关报案。案发后，李租客朋友代其向小方退赔了包括剩余被骗款项13万元在内的经济损失，小方对李租客表示谅解，并建议司法机关对其从轻处罚。
■法院判决
本案的争议焦点：一是被告人李租客对案涉款项的非法占有目的；二是被告人李租客曾向张房东支付1万元款项，该行为是否构成其对案涉房屋处分权的重大误解。
其一，根据《刑法》第二百二十四条的规定，构成合同诈骗罪，行为人主观上必须具有非法占有的目的。
本案中，李租客是否具有非法占有购房款的主观故意，是区分刑事诈骗与民事欺诈的关键。李租客的客观行为足以认定其具有非法占有的主观故意。李租客明知其仅为案涉房屋的承租方，无所有权及处分权，却向小方谎称其有权处分案涉房屋，并与之签订房屋买卖合同，基于李租客虚构对案涉房屋的处分权，致使小方陷入错误认识，误信李租客具有房屋处分权而交付20万元购房款。李租客的欺骗行为与小方交付房款、遭受财产损失之间具有直接的因果关系。在小方发现李租客无处分权并要求返还购房款时，李租客仅退还了部分钱款，对于剩余的购房款，其在有能力退还且无合理理由的情况下，长期拒不退还，这种对他人财产持续性、无合法依据的占有状态，充分体现了其非法占有他人财产权益的主观目的。
其二，李租客的辩护人称，2023年8月李租客曾向张房东表示过购房意向，并向其支付1万元购房定金，以此主张李租客对房屋处分权存在重大误解。
经查，该1万元是2024年的租房款，并非购房定金。其次，李租客作为承租人在交付1万元租金时，张房东告知该房屋已出售并将款项退回，李租客在明知房屋已出售自己无法继续租赁的情况下，向小方出售房屋、签订买卖合同、收取大额购房款等一系列欺诈行为，不存在重大误解的基础。
鉴于李租客的犯罪情节较轻，并能够对小方进行退赔且取得谅解，可以对其宣告缓刑。芮城法院根据《刑法》第二百二十四条，第五十二条，第六十一条，第六十七条第三款，第七十二条第一、三款，第七十三条第二、三款，《刑事诉讼法》第十五条、第二百零一条的规定，判决被告人李租客犯合同诈骗罪，判处有期徒刑三年，缓刑三年，并处罚金5万元。
宣判后，李租客没有上诉，判决已发生法律效力。
■法官说法
市场经济是信用经济、法治经济，任何交易都必须锚定诚实信用原则，在法律的框架内有序进行。被害人因行为人虚构处分权陷入错误认识而交付财物，即使存在交易疏忽，只要欺骗手段是财产损失的直接原因，即成立刑法上的因果关系。
对于群众来说，莫因房屋钥匙在手便轻信他人“房东”身份。核查产权登记簿、办理过户手续，是抵御骗局的关键，任何“低价急售”“跳过流程”的诱惑，都可能是骗局。
对于犯罪者来说，任何以欺诈手段非法占有他人财产的行为都将受到法律的严惩，即便犯罪后退还部分款项亦无法阻却犯罪成立，切莫抱有侥幸心理。芮城法院 王蓉
